La transmission d’un bien immobilier à ses héritiers peut engendrer des coûts importants liés aux droits de succession. Toutefois, il existe des moyens légaux pour réduire, voire éviter ces frais. Cet article vous présente les différentes stratégies et conseils pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier.
1. Donation entre époux et partenaires de PACS
La donation entre époux ou partenaires de PACS permet de transmettre une partie ou la totalité du patrimoine immobilier au conjoint survivant, sans droits de succession. Selon le régime matrimonial, cette donation peut être réalisée sous différentes formes : donation au dernier vivant, donation entre époux en pleine propriété, ou donation d’usufruit. Les partenaires de PACS peuvent également bénéficier d’une exonération totale des droits de succession en se faisant mutuellement une donation.
2. Assurance-vie et démembrement de propriété
L’assurance-vie est un excellent moyen d’éviter les droits de succession sur un bien immobilier. En effet, les capitaux versés sur un contrat d’assurance-vie sont hors du champ d’application des droits de succession, dans certaines limites et conditions. Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (la valeur du bien) de l’usufruit (le droit d’utiliser le bien). Il est possible ainsi de transmettre la nue-propriété à ses héritiers sans droits de succession, tout en conservant l’usufruit pour soi. À terme, les héritiers récupéreront la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
3. Pacte Dutreil et transmission d’entreprise
Le pacte Dutreil permet aux chefs d’entreprise de transmettre leur société à leurs héritiers avec une exonération partielle des droits de succession. Si le bien immobilier concerné fait partie de l’actif professionnel, il peut être inclus dans ce dispositif. Le pacte Dutreil prévoit une exonération de 75% de la valeur des biens transmis, sous réserve du respect de certaines conditions (conservation des titres, engagement collectif de conservation, etc.).
4. Donations aux enfants et petits-enfants
Pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier, il est également possible d’effectuer des donations aux enfants et petits-enfants. Chaque parent peut donner un montant exonéré d’impôts à chaque enfant tous les 15 ans (100 000 euros en 2021). Les grands-parents peuvent également donner à chacun de leurs petits-enfants jusqu’à 31 865 euros tous les 15 ans sans payer de droits. Ces donations peuvent être réalisées sous forme de donation-partage ou donation simple.
5. Réduction des droits de succession par des charges déductibles
Enfin, il est possible de réduire les droits de succession sur un bien immobilier en déduisant certaines charges du patrimoine transmis. Parmi ces charges déductibles figurent notamment les dettes contractées par le défunt, les frais funéraires ou encore les frais de dernière maladie. Il convient toutefois de bien documenter ces charges pour qu’elles soient acceptées par l’administration fiscale.
Ainsi, plusieurs stratégies permettent d’éviter ou de réduire les droits de succession sur un bien immobilier : donation entre époux ou partenaires de PACS, assurance-vie, démembrement de propriété, pacte Dutreil, donations aux enfants et petits-enfants et déduction des charges. Il est important de s’informer et de se faire conseiller par un professionnel pour mettre en place la solution la plus adaptée à sa situation personnelle et optimiser la transmission de son patrimoine immobilier.