Le secteur de l’immobilier commercial connaît depuis quelques années des évolutions législatives majeures, modifiant les dispositifs de défiscalisation et les stratégies d’investissement. Cet article propose un état des lieux des changements réglementaires et de leurs conséquences pour les investisseurs, les professionnels du secteur et les collectivités territoriales.
Les principales évolutions législatives en matière de défiscalisation immobilière commerciale
Plusieurs lois récentes ont modifié les règles en matière d’investissement immobilier commercial. Parmi elles, on peut citer :
- La loi Pinel, qui a introduit en 2014 une réduction d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf, mais également une réforme du statut des baux commerciaux, notamment en instaurant un plafonnement des loyers et une durée minimale de bail.
- La loi Macron, votée en 2015, qui a assoupli certaines dispositions concernant les zones commerciales et facilité la création ou l’extension de ces zones.
- La loi ELAN, promulguée en 2018, qui a notamment créé un nouveau type de société d’investissement immobilier cotée (SIIC), dédiée spécifiquement à l’immobilier commercial et offrant une fiscalité avantageuse pour les investisseurs.
Ces évolutions législatives ont eu des impacts significatifs sur la défiscalisation immobilière commerciale, avec des conséquences positives pour certaines parties prenantes et négatives pour d’autres.
Les bénéfices des nouvelles dispositions pour les investisseurs
Pour les investisseurs, les dispositifs de défiscalisation immobilière commerciale ont été renforcés par ces réformes. La création des SIIC dédiées à l’immobilier commercial leur permet de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt sur les sociétés (IS) pour les revenus locatifs, sous réserve de distribuer une part importante de leurs bénéfices.
De plus, la loi ELAN a également introduit un régime fiscal spécifique pour les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), dont le but est d’investir principalement dans l’immobilier commercial. Ces véhicules d’investissement offrent ainsi aux particuliers une diversification de leur patrimoine immobilier, tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.
Enfin, les assouplissements apportés par la loi Macron en matière de zones commerciales ont favorisé la création et l’extension de ces espaces dédiés au commerce, offrant ainsi davantage d’opportunités aux investisseurs.
Les conséquences pour les professionnels du secteur et les collectivités territoriales
Si les évolutions législatives ont globalement profité aux investisseurs, elles ont également eu des effets sur les autres acteurs du secteur immobilier commercial. Les professionnels, tels que les promoteurs ou les gestionnaires de centres commerciaux, ont dû s’adapter aux nouvelles règles en matière de baux commerciaux et de loyers plafonnés instaurées par la loi Pinel.
Les collectivités territoriales, quant à elles, ont vu leur rôle renforcé en matière d’aménagement commercial avec la loi Macron. Elles sont désormais compétentes pour délivrer les autorisations d’exploitation commerciale (AEC) et doivent veiller au respect des objectifs de développement durable et d’équilibre territorial dans l’implantation des commerces. Cette responsabilité accrue implique une gestion plus fine de l’urbanisme commercial et une prise en compte des enjeux locaux.
Les défis à venir pour le secteur immobilier commercial
Malgré ces évolutions législatives favorables à l’investissement immobilier commercial, certains défis demeurent pour ce secteur. Le contexte économique actuel, marqué par la crise sanitaire et les incertitudes liées au Brexit, pèse sur les perspectives de croissance et peut freiner les projets d’investissement.
Par ailleurs, la montée en puissance du commerce en ligne et les nouvelles habitudes de consommation des Français imposent une adaptation rapide des acteurs du secteur immobilier commercial. Les centres commerciaux doivent notamment repenser leur offre et leur attractivité pour continuer à attirer les consommateurs et préserver leur rentabilité.
Enfin, le législateur pourrait être amené à réviser certaines dispositions fiscales en matière de défiscalisation immobilière commerciale, notamment pour répondre aux enjeux de transition écologique et d’égalité des territoires. Les investisseurs devront donc rester attentifs aux évolutions réglementaires à venir et adapter en conséquence leurs stratégies d’investissement.
Ainsi, les évolutions législatives en matière de défiscalisation immobilière commerciale ont modifié en profondeur le paysage de l’investissement dans ce secteur. Si elles ont généralement profité aux investisseurs, elles ont également entraîné des adaptations pour les professionnels du secteur et les collectivités territoriales. Face aux défis actuels et futurs, il sera crucial pour tous les acteurs concernés de suivre avec attention l’évolution du cadre juridique et fiscal afin d’anticiper au mieux les opportunités et les risques liés à ces changements.